Las inversiones inmobiliarias han sido la opción favorita de los chilenos en las últimas décadas, esto por la inversión en bienes raíces es considerada la más segura y estable.
Aspecto clave a la hora de adquirir una propiedad es la rentabilidad de dicha inversión, ya que permite evaluar, tanto a corto como a largo plazo una inversión inmobiliaria, minimizando su riesgo. También, permite comparar propiedades y determinar cuál es la más rentable.
Pero, ¿cómo saber si una propiedad es rentable? Para responder esta pregunta, el académico Francisco Albornoz Jofré, contador auditor y MBA, Coordinador de Prácticas y Titulados de la carrera de Auditoría e Ingeniería en Control de Gestión de la Universidad Autónoma de Chile en Talca, explica que debemos calcular ROI (Tasa de Rendimiento de la Inversión) de la propiedad.
“Es decir, debemos conocer el valor de los ingresos anuales que la propiedad es capaz de generar (arriendo). A este valor descontamos los costos anuales de operación (contribuciones) y al valor resultante lo dividimos por el valor de compra de la propiedad”.
Si lo llevamos a una fórmula matemática, nos queda la siguiente operación:
(Ingresos – Costos)
ROI = ------------------------------------- x 100
Inversión
El profesor Albornoz Cofré agrega que a juicio de los agentes inmobiliarios, si el ROI es menor al 4%, es una inversión considerada de baja rentabilidad, si se ubica entre el 5% al 6% es una inversión aceptable y un ROI mayor al 7% es una excelente inversión la cual está por sobre las opciones financieras seguras.
En forma práctica, para calcular la rentabilidad, en primer lugar, se necesita tener los siguientes datos:
- Renta inmobiliaria o valor de arriendo mensual. Es decir, los ingresos que puede generar una propiedad.
- Los costos de operación de la propiedad. En Chile se refiere a las contribuciones.
- Precio de compra de la propiedad.
HACER UNA INVERSIÓN CON CRÉDITO HIPOTECARIO
Es el caso de la gran mayoría de las personas, incluso quienes comprar una segunda vivienda como inversión. Para saber si es positiva la inversión en este caso, se debe comparar el ROI con el CAE del crédito hipotecario.
Si el ROI de la propiedad es mayor a la CAE quiere decir que lo que se gana con la inversión será mayor al costo de financiarla con el hipotecario. Irá en aumento tu patrimonio.
Si el ROI de la propiedad es menor al CAE significa que lo que se gana con la inversión es menor al costo de financiarla con el hipotecario. Es decir, es una carga negativa a tu patrimonio.
Si ROI es igual a la CAE, implica que la renta de la propiedad financiará el costo de crédito. No hay pérdidas ni beneficios. Se autofinancia.
